DTI, DSR, 그리고 이번에 추가된 신DTI까지 개념 알기

DTI는 "총부채상환비율"을 의미하는 지표로, 소득 대비 취급가능한 대출을 비율로써 나타낸 값입니다.

DTI는 종류가 참 많습니다. 벌써 1금융권에 적용되어 있는 DTI, 스트레스 DTI부터 곧 적용 될 DSR, 그리고 신DTI까지.

DTI와 DSR의 차이는 제가 일전에 포스팅 한 글을 참고 해 주시면 됩니다.

http://raisonde.tistory.com/entry/DTI와-DSR의-차이는-무엇일까

이번 포스팅에선 신DTI까지 포함하여 DTI, 신DTI, DSR의 차이에 대해서 다뤄 보겠습니다. 왜 DSR과 신DTI까지 같이 추가해서 다루냐 하면 DSR이 DTI를 보완하기 위해 신설된 지표라면, 이번에 새로 기획된 신DTI는 DSR을 보완하기 위해 만들어 진 것이기 때문입니다.

실제로 DSR은 DTI와 차이가 너무 크기 때문에 DSR을 금융권에 바로 적용해 버린다면 가계에서 대출을 할 수 있는 금액이 크게 줄어들어 버리게 됩니다. 1억까지 대출 가능하던 사람이 갑자기 5천까지만 대출을 받을 수 있다고 하면 시장의 활기가 많이 떨어질 수 밖에 없죠. 그래서 정부에서 DSR이라는 것을 만들어 놓고도 전면적으로 시행은 하지 못한 것입니다. 

하지만 얼마 전 8.2대책을 통해 부동산 규제를 강화하면서 슬슬 DSR을 시장에 적용할 의지를 내비치고 있는데요, DSR도입에 앞서서 DTI보단 강하지만 DSR보다는 약한 신DTI를 도입함으로써 시장의 충격을 줄이고자 하는 움직임이 보입니다. 그럼 DTI와 신DTI, 그리고 DSR의 차이를 간단하게 살펴 보겠습니다.

DTI : (본건 원리금상환액 + 기타부채 이자상환액) / 연소득

신DTI : (본건 원리금상환액 + 기타 주택담보대출 원리금 상환액 + 그외 기타부채 이자 상환액) / 연소득

DSR : (본건 원리금상환액 + 기타부채 원리금상환액) / 연소득

여기서 위 식에 나오는 단어가 어려운 분들을 위해 간단히 설명 드리자면

본건은 대출신청자가 지금 은행에서 새로 대출을 받고자 하는 금액을 의미합니다. 기타부채란 본건을 제외한 나머지 대출금을 의미하구요. 기타 주택담보대출은 본건을 제외한 기타부채 중 주택을 담보로 받은 대출들을 의미합니다. 

그리고 원리금상환액은 채무자가 갚아야 할 원금과 이자의 합계를 말합니다. 이자상환액과는 엄청난 차이가 있죠. 따라서 계산의 대상으로 이자상환액을 사용하느냐, 원리금상환액을 사용하느냐는 강도의 차이가 크다고 하 할수 있습니다. 

참고로 본건이 원금은 마지막에 한꺼번에 갚고 이자만 계속 내는 대출이더라도 DTI 형제들을 산출할 때는 원금을 같이 갚아나가는 분할상환대출인것 처럼 계산이 됩니다.

그럼 위 상식을 통해 3가지를 비교 해 보자면 강한(비율이 크게 나오는) 순서는 아래와 같습니다.

DSR > 신DTI > DTI

DTI는 지금 신청하고 있는 대출에 대해선 원리금상환액을 취하고, 기존에 받고있는 다른 모든 대출은 이자상환액만 취하여 계산합니다. 따라서 기존의 다른 대출들 보다는 현재 신청하는 대출금에 따라서 비율이 크게 변합니다. 지금 신청하는 금액이 작다면 가지고 있는 다른 대출이 좀 많아도 취급이 가능하다는 맹점이 있습니다. 무슨 말이냐면 기존에 억대 대출이 있고, 분할상환을 해야해서 빚 갚는데 매달 허덕이고 있는 사람이라도 DTI 계산식에선 저 억대 대출의 이자부담만 감안하기 때문에 대출 가능한 한도가 꽤 높게 나올 수도 있는 것입니다.

신DTI는 저런 DTI의 맹점을 일부 보완한 지표입니다. 한국의 가계부채 중에선 집을 담보로 대출받는 주택담보대출이 다른 대출들에 비해서 금액이 클 수 밖에 없습니다. 집을 담보로는 2억이든 3억이든 대출을 받을 수 있지만 일반 신용대출로는 1억을 넘기기가 쉽지 않기 때문입니다. 그런데 이 주택담보대출이란 것도 결국은 갚아야 하는 대출입니다. 지금은 집값을 은행 돈으로 치르고 마치 월세처럼 이자만 내면서 살고 있지만, 거치기간이 끝나고 분할상환이 시작되게 되면 갑자기 엄청난 채무부담이 가해질 수 밖에 없습니다. 작년에 시행된 가계부채 안정화 대책에 따라 이자만 내는 대출은 지양하게 되었기에 금융당국이나 은행에서도 이런 부담을 감안해서 대출을 해 줘야 하는 게 맞습니다. 

그래서 나온 것이 신DTI인데, 신DTI는 현재 신청하고 있는 대출금 외에도 기존에 받고있는 다른 대출들 중 주택담보대출이 있다면 그 대출에 대해서도 원리금상환액을 취하겠다는 것입니다. 이렇게 되면 주담대가 있는 사람들은 지금 신청하고자 하는 대출이 얼마이든 간에 한도가 매우 적게 나오거나 대출이 불가능해 질 수 밖에 없습니다. 

기준을 '주택 담보 대출'로 잡았다는 점에서 부동산 과열에 대한 대응책이라고 볼 수도 있습니다.

DSR은 대출신청자가 가진 모든 대출에 대해 원리금상환액을 기준으로 계산하기 때문에 비율이 어마어마해집니다. 특히 안정적인 담보로 오랜 기간동안 이자만 상환해도 되는 대출을 많이 가지고 있는 경우 실제 채무 부담은 크지 않더라도 비율은 엄청나게 높게 나올 수 밖에 없습니다. 실로 1년 전 즈음에 DSR이 발표 되고 은행권에서도 DSR을 계산하여 상담에 활용하기 시작 했지만 이대로는 대출 가능한 사람이 너무 급격이 줄어들기 때문에 시행이 계속 미뤄졌습니다. 지금도 바로 시행하지 못하고 DTI와 DSR의 중간쯤 되는 신DTI를 먼저 시행하고 어느정도 정착이 되면 DSR을 시행할 확률이 큽니다.

그럼 실제로 계산을 해 보겠습니다.

연봉이 5천만원인 사람이 

기존대출이

 - 5년만기 1억원의 주택담보대출과

 - 2년만기 5천만원의 신용대출이 있는 상황에서 

2년 만기로 3천만원의 대출을 추가로 취급하려고 하면

각각의 기준 비율이 어떻게 나오는지 보겠습니다. 계산은 http://부동산계산기.com/ 을 이용하였습니다.

 

먼저 DTI입니다.

 

 

현재 신청하는 대출금액에 3천만원을 입력하고 나머지 대출은 모두 '기타부채금액'에 입력하고 계산합니다.

43.02%라는 비율이 나왔습니다. 현재 투기지역 및 투기과열지구에선 대출이 불가능(기준비율이 40%)하지만 다른 수도권 지역에서는 대출이 가능한(기준비율 50~60%) 정도입니다.

 

신DTI를 계산해 보겠습니다.

 

 

아까 DTI와는 화면이 다릅니다. 다른 대출에 대한 원리금상환액을 계산해야 하기 때문입니다. 아까 1억 5천만원을 입력했던 기타부채금액엔 5천만원만 입력합니다. 그리고 그 아래 리스트에 현재 신청하는 3천만원과 기존에 받은 주택담보대출 1억원을 입력합니다. 그리고 계산해 보면 86.2%가 나옵니다.

만약 DTI와 같은 기준비율을 적용한다면 서울은 물론 수도권에서는 대출이 불가능한 수치입니다. 대구, 광주 등의 지방에서만 대출이 가능합니다. 아이러니하게도 만약 저 1억원의 대출이 주택담보대출이 아닌 신용대출이었다면 대출이 가능 했을 것입니다.

 

DSR을 계산해 보겠습니다.

 

 

기타부채란이 사라졌습니다. 모든 대출을 아래 리스트에 나열 하여야 합니다. 순서 상관없이 입력하고나서 'DSR계산' 버튼을 누르고 나면 근기에 원리금1, 원리금2, 원리금3이 계산되어 나온 것을 보실 수 있습니다. 모든 대출이 원리금을 기준으로 계산된 것입니다. 비율은 136.2%라는 높은 비율이 나왔습니다.

이토록 DTI와 DSR의 비율이 엄청난 차이가 있기에 DSR의 기준 비율을 120%로 해야 한다 200%로 해야 한다 등의 논란이 아직도 있는 상태입니다. 위험한 가계부채는 어느정도 제어를 해야 되지만 돈이 필요하고, 갚을 수 있는 능력이 있는데도 대출을 아예 막아버리면 금융회사뿐만 아니라 국가적으로도 손해일 수 있기 때문입니다.

 

제도 어떤식으로 시행 될 지는 알 수 없습니다. 다만 가계 부채가 지금과 같이 과도한 상황이라면 어떻게든 계속 조여올 수 밖에 없습니다. 모두들 부채를 현명하게 활용할줄 아는 사람이 되어 금융당국의 걱정도 줄이고 다들 승승장구 했으면 좋겠습니다.

 

 

 

※ 위 계산을 비롯한 다양한 부동산관련 계산은 http://부동산계산기.com 에서 하실수 있습니다. PC뿐만 아니라 태블릿이나 스마트폰에서도 사용가능하고 앱도 별도로 나와있으니 많이 활용하시기 바랍니다.