DTI와 DSR의 차이는 무엇일까?

DSR도입이 본격화 되고 있습니다. 벌써부터 국민은행에서 대출심사에 DSR을 도입하였고, 타은행에서도 개발 및 적용 준비 단계에 들어갔습니다.

DTI와 DSR의 차이?

DTI와 DSR은 연소득 대비 대출가능 한도를 계산하는데 쓰인다는 점에서 거의 비슷한 개념이긴 합니다. 두 지표 모두 기존에 나가있는 대출과 현재 진행하는 대출을 모두 고려하는데요, 가장 큰 차이는 DTI는 기존 대출은 이자 납부액만 고려를 하는데 비해서 DSR은 기존 대출의 원리금 상환액까지 모두 고려한다는 점입니다.

이자 납부액과 원리금 납부액은 실로 엄청난 차이가 있습니다. 1억짜리 대출을 3%로 10년동안 빌린다고 가정해 봅시다. 이자 납부액만 본다면 1년에 1억 × 3% = 300만원 정도만 부담하면 됩니다. 하지만 원금을 꾸준히 갚는다고 고려하면 1년에 약 1000만원씩의 원금을 상환 해야 합니다. 즉, 300만원과 1300만원의 차이인 것이죠.

그리고 두 번 째로 큰 차이는 적용 대상입니다. 기존의 DTI는 주택담보대출에 한하여 적용이 되었는데요, 이는 신용대출에 비해 주택담보대출이 소득대비 과다한 대출을 받을 가능성이 많았기 때문입니다. 하지만 DSR은 신용대출을 심사 할 때도 적용이 될 예정입니다. 어떻게 적용될지 정확히는 알 수 없으나 연소득이 작은 사람, 또는 연소득 증빙이 힘든 사람의 신용대출 한도가 전반적으로 하향 조정 될 가능성이 높습니다.

실제 계산을 해 보면 그 차이를 느낄 수 있습니다.

연소득이 5천만원인 사람이 3천만원을 2년동안 대출한다고 가정 해 보겠습니다. 이 사람에겐 다른 은행에서 빌렸던 3천만원의 기존 대출이 있습니다. 금리는 글을 쓰는 현재 시점에 1금융권에서 평균적으로 담보대출에 적용하는 금리를 사용해 보았습니다.

먼저 DTI입니다.

같은 금액의 대출임에도 현재 진행하는 대출의 연원리금 상환액은 1600만원이나 되는데 반해 부채의 연이자 상환액은 126만원밖에 되지 않습니다. 그래서 산출된 DTI는 34%정도입니다. 이정도면 담보만 있다면 대출을 진행 하는데 문제가 없을 것입니다.

그 다음 DSR로 산출 해 보겠습니다.

다른건 같지만 가장 큰 차이는 기타 부채의 연이자 상환액이 아닌 연원리금 상환액이 적용 되었다는 것입니다. 같은 금액임에도 현재 진행하는 대출보다 오히려 더 큰 값이 나왔습니다. 이는 현재 저금리 기조이기 때문에 기타 부채에는 현재 금리보다 조금 더 높은 금리가 적용 되기 때문입니다. 126만원이 1626만원으로 크게 뛰면서 DSR은 64%나 나와버렸습니다. 64%라면 서울의 아파트를 담보로한 대출이면 진행이 불가능한 수치입니다.

물론 DSR이 저대로 적용이 될지는 알 수 없습니다. 연원리금을 100%다 적용 할 것인지, 일정 비율만 적용할 것인지, 금리는 일관된 고시금리를 적용할 것인지 실제 대출 이율을 적용할 것인지 알 수 없고 제출 제한에 대한 수치도 DTI와 같은 기준을 적용할 것이라 보기는 힘듧니다. 하지만 대략적인 개념만 적용해서 계산 해 봐도 DTI보다 훨씬 보수적으로 적용 된 다는 것을 알 수 있습니다. 대출의 규제가 강화되는 것이지요.

대략적인 DSR을 계산해 보고 싶다면 http://부동산계산기.com/ 에 들어가 보시면 됩니다. DTI와 스트레스DTI, DSR을 비교해서 계산해 볼 수 있습니다.

아직 DSR이 실제로 적용 된 은행은 국민은행 뿐입니다. 앞으로 다른 시중은행에도 적용이 된다면 실무적으로 어떤 모양이 나올지 파악이 가능 할 것으로 보입니다. 위 부동산 계산기도 실제 현장상황과 맞게 계속 업데이트 될 예정입니다.

미리미리 DSR산출 해 보고 앞으로 다가오는 규제에 대비하는 스마트한 고객이 되시길 바랍니다~!