연체 이자 발생 후 받는 월세는 원금보다 이자를 먼저 상환

월세가 100만원이 밀렸고 이자가 10만원이 발생한 상황에서, 100만원을 상환할 경우 밀린 월세는 다 정리되고 이자만 남는 것일까요? 아닙니다. 100만원 중 10만원으로 이자를 먼저 갚고 나머지 90만원으로 원금을 상환하는 것이 맞으므로 원금 10만원이 아직 밀려 있는 것이고 10만원에 대한 이자는 계속 발생되는 것입니다.

 

아래는 정부의 생활 법령정보 안내 사이트에 나와있는 Q&A입니다.

https://easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=92&onhunqueSeq=626

 

이는 그냥 관례상 그러한 것이 아니라 민법 제479조(비용, 이자, 원본에 대한 변제충당의 순서)에 따른 것입니다. 물론 이는 달리 정한 것이 없는 경우에 대한 케이스로, 채권자와 채무자가 미리 협의를 하여 원금부터 상환하는 것으로 특약을 정해두었다면 원금부터 상환하는 것으로 할 수도 있습니다.

 

근데 그렇게 되면 남은 이자 10만원은 무이자 채무가 되는 걸까요? 만약 이자 10만원에 대해 동일하게 이자가 또 발생한다면 원금부터 갚은 것이나 이자부터 갚은 것이나 차이가 없겠죠?

 

애초에 그것이 애매하니 이자부터 상환하는 것으로 해둔 것입니다.

 

479조(비용, 이자, 원본에 대한 변제충당의 순서)

① 채무자가 1개 또는 수개의 채무의 비용 및 이자를 지급할 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 한 때에는 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당하여야 한다.

 

아래는 위에서 언급한 생활법령 사이트의 전체 해설이니 한번 읽어보시기 바랍니다.

 

◇ 변제 충당

☞ “변제 충당”이란 채무자가 동일한 채권자에 대하여 같은 종류의 목적을 가지는 수개의 채무를 부담하거나, 1개의 채무의 변제로서 수개의 급부를 해야 하거나 또는 채무자가 1개 또는 수개의 채무에 관하여 원본(원금) 외에 비용·이자를 지급해야 하는 경우에 변제로서 제공한 급부가 그 전부를 소멸하게 하기에는 부족할 때에 그 변제를 어느 채무에 충당할 것인지에 관한 문제를 말합니다.

 

◇ 비용, 이자, 원본에 대한 변제 충당의 순서

☞ 채권자와 채무자는 계약체결할 때 일부 변제 시 변제액이 비용, 이자, 원본 중 어느 금액에 충당할 것인지에 관해 미리 합의할 수 있으며, 합의가 있으면 그 합의에 따릅니다. 합의는 차용증 작성 시 명시할 수도 있고, 일부 변제 시 구두로 할 수도 있습니다.

 

☞ 채무자가 1개 또는 수개의 채무의 비용 및 이자를 지급할 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 한 경우에는 합의가 없으면 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당해야 합니다.

 

☞ 비용, 이자, 원본의 충당순서는 다음과 같은 법정변제충당의 순서에 따릅니다.

• 채무 중에 이행기가 도래한 것과 도래하지 않은 것이 있으면 이행기가 도래한 채무의 변제에 충당합니다.
• 채무 전부의 이행기가 도래하였거나 도래하지 않은 경우에는 채무자에게 변제이익이 많은 채무의 변제에 충당합니다.
• 채무자에게 변제이익이 같으면 이행기가 먼저 도래한 채무나 먼저 도래할 채무의 변제에 충당합니다.
• 위의 표준에 따라 충당의 선후를 정할 수 없는 경우에는 그 채무액에 비례하여 각 채무의 변제에 충당합니다.

 

계산해보기

많이들 사용하시는 부동산계산기의 연체이자 계산기에서도 "이자 먼저 상환"이라는 옵션이 있고 먼저 체크가 되어 있는데요, 별도 특약이 없다면 이대로 계산을 하시는 것이 맞습니다.

 

 

사실 엄청나게 많은 금액이 오랫동안 밀린 게 아니라면 금액은 크게 차이가 없긴 할 겁니다. 그리고 원금부터 상환을 하도록 해보면 원금이 밀리고 이자가 늘어가는 상황이 눈에 더 잘 들어오니 참고삼아서 한번 풀고 계산도 해보시기 바랍니다.

 

왼쪽은 원금부터 상환을 한 것이고, 오른쪽은 이자부터 상환을 한 것입니다. 원금부터 상환을 하는 경우 일반적으로 이자에 이자를 붙이진 않으므로 총 잔액이 더 작게 나옵니다. (임차인게에 유리) 그런데 6,125,342원과 6,126,969원이니 차이가 얼마 안나죠?

 

그리고 오른쪽을 보시면 2021년 5월 1일에 이자가 있는 상태에서 원금을 상환하니 밀린 원금이 복잡해지기 시작합니다. 쌓여 있는 24,658원의 이자부터 갚고 나머지를 원금상환에 쓴 걸로 간주하기 때문입니다. 그런데 왼쪽은 정말 깔끔하죠? 장담점이 있으니 적절하게 활용하시길 바랍니다.

 

아무튼 원칙은 이자부터 상환하는 것입니다.