건물의 감가상각(내용연수별 잔가)은 어떻게 계산할까?

부동산 취득, 양도 관련 세금을 납부하거나, 부동산투자를 위해 오래된 건물의 시세를 파악해야 할 때가 있다. 또는 내가 구입한 건물이 시간이 지나고 낡아감에 따라 얼마나 가치가 하락하는지 파악해야 할 필요도 있을 수 있다. 건물의 시세를 파악하는 방법은 상당히 많지만 그 중 대표적인 방법 중 하나는 건물의 기준가격을 구하고 내용연수별 잔가율(감가상각을 반영한 가치 비율)을 적용하여 계산하는 것이다.

 

부동산 투자 강의 등에서 오래된 건물의 가격을 계산할 때 주로 40년이라는 내용연수를 기준으로 잡는다. 단순히 10억짜리 건물이 20년이 지난 경우 "10억 × 20년/40년 = 5억"과 같이 계산하는 것이다. (여기서 건물 가격은 토지를 제외한 순수 건물 가격을 말한다! 토지 가격은 따로 계산해서 더해야 한다.) 그런데 이 계산법은 공식적인 기준을 참고하긴 하였으나 상당히 간소화된 계산법이다. 그런데 또 공식적인 기준을 따라서 그대로 계산하는 것도 그리 복잡하고 어렵지 않는데다 이를 쉽게 계산해줄 수 있는 공짜 계산기도 있어서 소개드리고자 한다.

 

우선, 공식적인 기준은 「국세청 건물 기준시가 계산방법 고시」를 참고할 수 있다. 여기 "경과연수별잔가율"을 계산하는 조항이 있다. 여기서 내용연수는 구조에 따라 총 5가지로 나누는데, 아래와 같다.

 

• 1.Ⅰ그룹(50년): 통나무조, 철골(철골철근)콘크리트조, 철근콘크리트조, 석조, 프리캐스트 콘크리트조, 목구조, 라멘조의 모든 건물
• 2.Ⅱ그룹(40년): 연와조, 목조, 시멘트벽돌조, 보강콘크리트조, ALC조, 철골조, 스틸하우스조, 보강블록조, 와이어패널조의 모든 건물
• 3.Ⅲ그룹(30년): 경량철골조, 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조, 황토조, 시멘트블록조, 조립식패널조의 모든 건물, 기계식주차전용빌딩
• 4.Ⅳ그룹(20년): 철파이프조, 컨테이너건물의 모든 건물

강의 등에서 말하는 40년은 2그룹의 내용연수이다. 가장 일반적인 구조라서 인용을 하는 것이다. 그리고 법에선 최종잔가율이란 개념도 있는데, 10%로 모든 그룹에 동일하게 적용된다.

 

 

즉, 2그룹의 건물이 40년이 지났다고 해서 건물 가치가 0이 되는게 아니라 최소 10%는 남아있다고 보는 것이다. 이 또한 고려를 해서 계산하면 약 1년에 2.25%(0.0225(의 가격하락이 있다고 볼 수 있다.

 

따라서 정확히 계산을 하려면 건축물의 구조를 따져서 연상각률을 대입해서 계산해야 한다. 하지만 이는 단순 산술로 계산하기 번거롭기 때문에 그냥 내용연수 정도만 참고하는 경우가 많다.

 

그래서 추천하는 것이 만들어진 계산기 사용이다. 부동산 투자자들이 흔히 사용하는 부동산계산기에 최근 건물 잔가를 계산하는 계산기가 신설되었다.

 

http://부동산계산기.com/잔존가치

부동산계산기

 

위에서 설명했던 건물 구조에 따라 자동으로 내용연수별 잔가율을 구해주고 건물 기준 가격에 대입시켜 준다. 국세청 기준을 적용하고 있지만 세금을 위한 계산이 아니더라도, 언제 신축되어 얼마에 거래되었던 건물이 몇년 뒤엔 얼마가 되는지 등을 대략적으로 가늠해볼 때도 사용하기 좋다.