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금융&부동산

생숙(생활형 숙박시설) 초단타 전매 투자 안전할까?

by 아이들링 id 2021. 9. 7.
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바쁜 현대인들을 위해 결론부터 말한다.

 

크게 위험할건 없지만, 약간의 리스크가 있고, 결국 현 시국에 잠깐 반짝하는 투기이므로 권장하진 않는다!

 

초단타 전매 투자란?

전매 제한 규제가 없는 물건의 분양에 당첨된 후 계약금을 납부하기 전에 바로 매수자를 찾아 프리미엄을 받고 분양 당첨권의 권리를 양도하는 것이다.

 

전매 제한 규제가 없는 물건의 경우 대부분 정상적인 주택이 아닌 물건으로, 청약 통장이 소비되지 않고 지역, 보유주택수와 무관하게 투자가 가능하다. 아파트투유와 같은 공인된 채널을 통할 필요도 없으며 공인인증서조차 사용되지 않는 경우가 많다.

 

그래서 무분별한 청약 신청을 방지하기 위해 100~200만원 정도의 청약금을 납부하는데, 이는 청약후 다시 돌려받을 수 있는 돈이다. 이렇게 참여 허들이 매우 낮은 관계로 수백대 일에 달할 정도의 엄청난 흥행을 거듭하지만, 실제로는 하지만 일부 좋은 층과 향을 가진 물건만 초피 거래가 되고 상당수는 계약까지 성사되지 않아 결국엔 미분양 세대가 상당 수 나오기도 한다.

 

즉, 손해볼 거 없는 상황에서 100~200만원 잠깐 넣어놓고 낮은 확률로 좋은 물건을 당첨받아 초피를 받고 팔던지 아니면 그냥 계약을 안하던지 하는 안전한 투기거래라고 할 수 있다.

 

 

1. 크게 위험할 건 없다.

청약 통장이 날아가는 것도 아니고, 실제 계약까지 해야 하는 것도 아니다. 그냥 청약금 100~300만원 정도만 있으면 도전해볼 수 있다. 사람들이 엄청나게 몰려 버벅거리는 홈페이지에서 가이드에 따라 신청하면 된다. 당첨 확률도 무척 낮지만, 당첨되고 나면 떴다방을 통해 매수매칭 해보고 안되면 그냥 계약을 안 하면 되는 것이다.

 

운 좋게 정말 좋은 층, 좋은 향으로 당첨이 되어 초피를 받는 매수매칭이 이루어지면 땡큐다.

 

2. 약간의 리스크가 있다.

실제 계약을 하는 것은 절대 권장하지 않는다. 생활형 숙박시설이란 것이 과거의 아파텔, 분양형 호텔과 같이 매우 애매한 부동산이다. 앞으로 이들의 가치가 어떻게 될지는 아무도 알 수 없다. 용도변경을 노리는 이도 있고, 단속이 허술한 것을 노려 본인이 거주를 하려는 경우도 있고, 에어비벤비 등으로 실제 숙박업을 해보려고 할 수도 있다. 그리고 누군가는 초피 이상의 차익을 얻기 위해 투기성으로 계약을 하고 실제 보유를 하기도 한다.

 

(1) 팔랑귀의 계약리스크

하지만 위에서 말한 방안들은 모두 리스크가 매우 크다. 내가 '약간'의 리스크가 있다고 말 한 것은 초피를 못 받으면 계약을 하지 않아버리면 되는 상황에서 혹하는 마음에 계약을 하려는 사람들 때문에 리스크가 있다는 것이다. 계약만에도 수천만원에서 억대까지 들고 계약금을 버리지 않으려면 중간에 어떤 일이 있더라도 수억 ~ 십수억짜리 애매한 부동산을 가져가야 하는 상황이다.

 

스스로가 판단력이 좋으면 그럴일이 없다고 말할 수 있겠지만, 사람이란게 분양업자들의 꼬드김에 넘어가지 않으리란 보장이 없다. 분양업자들은 결국 계약까지 이루어져야 본인들의 수당을 받기 때문에 어떻게든 매수매칭을 시켜주려고 노력하겠지만 매수매칭이 되지 않으면 "매칭 실패네요. 쿨하게 포기하세요"라고 절대 하지 않는다.

 

"이참에 그냥 계약 하시는 게 어때요? 이건 매수매칭 실패했지만 x층은 초피 1.5억 받았어요. 그 웃돈 주고 사는 사람도 있는데, 초피 매수자가 한정되어 있어서 그렇지 계약 후에도 계속 매칭해드릴 수 있고 아님 그냥 사장님이 가지고 계셔도 무척 좋은 물건이에요. 세금에서도 자유롭고~~ 쏼라쏼라"

 

실제로 초피 거래가 된다는 것은 누군가는 이 물건을 투자용으로 산다는 것이다. 그들을 꼬시는 논리는 분명히 매력적으로 마련해 둔다. 이 꼬드김에 넘어간다면 답이 없다.

 

또한 매수 매칭 및 전매 과정에서 계약 기한이 임박하여 매수자랑 가계약을 하고, 분양 계약을 해버리고 나서 이후 전매 과정이 진행될 수도 있다. 이 때 발생할 수 있는 리스크는 너무나도 다양하다.

 

(2) 개인정보의 무분별한 수집

 

매수매칭을 해준다는 사람들은 출처를 알 수 없는 네이버 폼, 구글 폼을 내밀며 작성을 요구한다. 위의 폼이 예시인데 그냥 연락처만 있어도 될 것 같은데 이름, 생년월일, 휴대폰번호, 주소까지 정확히 넣으라고 한다. 그리고 이 양식을 미리 제출하지 않은 경우엔 매수매칭을 해 줄 수가 없다고 한다.

 

사실 매수매칭에 저런 개인정보들이 필요하진 않다. 필요한 상황을 추측 해 보자면 당첨자에 대한 신뢰도 제고, 또는 당첨자 및 계약자에 대한 소개비, 수수료 등을 정산하기 위해 필요한 내용일 것이다. 저 폼을 작성하지 않더라도 좋은 동, 층, 향에 당첨이 되었다면 매칭을 해줄 사람은 많으니 저 폼을 작성할지는 선택에 맡기겠다.

 

하나 말해둘 수 있는 것은 개인정보 수집 이용 동의 절차, 특히 수집 목적 및 보유기간이 명확하지 않으며 수집 목적이 장황하게 적혀 있고 파기기간이 명시되어 있다 한들 이를 절대 신뢰할 수는 없다. 주로 개인인 분양업자들은 행안부나 KISA의 감사를 받는 멀쩡한 개인정보처리자는 아니다. 저기 번호를 넣고 정보를 제출할 경우 앞으로 상당한 분양광고들이 SMS나 전화로 밀려들 각오는 해야 한다.

 

3. 현 시국의 잠깐 반짝하는 투기 수단이다.

생활형 숙박시설의 실 수요자는 쉽게 찾기 힘들다. 도심에 위치한 경우 주택 대용으로 사용하기도 하나 이는 엄연한 불법이다. 전세 계약도 할 수 없고 당연히 전세 대출도 받을 수 없다. 장기 임대료를 매겨서 전세나 리스처럼 이용하는 것이다. 본인이 들어가서 살려고 정상적인 절차로는 되지 않아서 꼼수를 써야할 판이다.

 

 

이 생활형 숙박시설이라는 애매한 부동산은 건설사나 분양업자들이 무슨 말을 주저리주저리 늘어놓든 현재의 부동산 규제 상황에서 어떻게든 규체를 피해 투자를 할 수 있는 판도를 마련한 투기 상품일 뿐이다. 

물론 모든 레지던스가 투기용이라고 말했다간 누군가 억울해할 수도 있으므로, 관광지에 본래 목적대로 지어진 일부 레지던스는 제외하겠다. 다만 도심에 지어진, 경쟁률 수백대 일의 레지던스는 투기용도가 90% 이상이라는 것은 분명한 사실이다. 

 

이 부동산은 비트코인 같은 가상화폐처럼 실용성이 매우 애매하고 본질적인 가치 파악이 어렵다. 내가 어쩌다 겨우 하나 당첨이 되어 1억 웃돈을 받고 판다 한들 그 1억 웃돈을 주고 산 매수자는 어리숙한 투자자, 훗날 피해자라고 불릴 사람일 가능성이 높다. 과거 분양형 호텔의 투자 피해들을 다룬 다큐멘터리들은 유튜브에서 쉽게 찾아볼 수 있다.

 

실제 숙박업을 제대로 해볼 준비를 하고 이 생활형 숙박시설을 구입하는 사람은 많지 않을 것이다. 그리고 이런 비정상적인 부동산은 현재의 규제상황이 바뀌게 되면 결국 애물단지로 전락할 수도 있다. 결국 누군가는 피해를 볼 수도 있는 이런 투기판에 끼어들고 싶다면 실익만 생각하고 뛰어들어 볼 수도 있다. 이성적으로 현명하게 접근하면 실제 내가 피해볼 가능성은 크지 않을수도 있겠다.

 

하지만 약간의 리스크와 도의적인 문제들 때문에 권장하고 싶진 않다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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