종합부동산세법이 개정되어 2022년 12월 31일 시행되었습니다. 기존 7.22 대책에서 정부가 추진했던 것과는 다소 다르게 개정되어 예전 7.22 대책에 관해 정리된 뉴스, 블로그 등에서 "2023년부터 종부세 이렇게 바뀐다!" 라고 소개한 내용을 보고 잘못 알고 계실 수도 있을 것 같아 최종 결정된 내용과, 쉽게 계산할 수 있는 방법까지 안내드리려고 합니다.
제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다. <개정 2018. 12. 31., 2020. 8. 18., 2022. 12. 31.>
1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우
2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유한 경우
② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(「공공주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다. <신설 2020. 8. 18., 2020. 12. 29., 2022. 12. 31.>
1. 2주택 이하를 소유한 경우: 1천분의 27
2. 3주택 이상을 소유한 경우: 1천분의 50
제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다. <개정 2018. 12. 31., 2020. 8. 18., 2022. 12. 31.>
1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우
2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유한 경우
② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(「공공주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다. <신설 2020. 8. 18., 2020. 12. 29., 2022. 12. 31.>
1. 2주택 이하를 소유한 경우: 1천분의 27
2. 3주택 이상을 소유한 경우: 1천분의 50
원래는 1주택, 2주택, 3주택 구분 없이 세율을 통일하려고 하였으나, 여야 협의 과정에서 결국 2주택 이하와 3주택 이상으로 나누어 세율을 적용하는 것으로 바뀌었습니다.
표가 이미지로 보기 어렵게 되어 있어 좀 더 쉽게 표현하면 아래와 같습니다.
| 과세표준 | 세율 |
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 150만원 + 3억원 초과 금액의 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 360만원 + 6억원 초과 금액의 1% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 960만원 + 12억원 초과 금액의 1.3% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 2,650만원 + 25억원 초과 금액의 1.5% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 6,400만원 + 50억원 초과 금액의 2% |
| 94억원 초과 | 1억 5,200만원 + 94억원 초과 금액의 2.7% |
3주택 이상인 경우
| 과세표준 | 세율 |
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 150만원 + 3억원 초과 금액의 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 360만원 + 6억원 초과 금액의 1% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 960만원 + 12억원 초과 금액의 2% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 3,560만원 + 25억원 초과 금액의 3% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 1억 1,060만원 + 50억원 초과 금액의 4% |
| 94억원 초과 | 2억 8,660만원 + 94억원 초과 금액의 5% |
원래는 최고 세율이 6%였지만 개정 후에는 조금(1%) 완화되어 5%로 바뀌었습니다. 그리고 기존엔 조정대상지역 2주택인 경우 중과세 대상이었으나 개정 후엔 지역 무관하게 2주택인 경우엔 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다. 어차피 강남3구 및 용산구를 제외하고 규제지역이 없어져버렸으니 이제 큰 차이는 없습니다.
그런데 위 세율표도 은근 보기 어렵습니다. 대부분의 과제가 그렇듯 종합부동산세도 과세 표준 구간에 따라 세율을 차등 적용하는 누진세 구조를 취하고 있기 때문에 금액별로 잘라서 계산해야 합니다. 예를 들어 15억짜리 주택(과세표준 기준)이 있다고 하면 3억원 이하분, 3억원~6억원분, 6억원~12억원분, 12억원~15억원분으로 잘라서 각각의 세율을 곱하고 세액을 더해줘야 하죠. 이런 누진세에 대해선 제가 예전에 포스팅한 내용이 있으니 한번 확인해보시기 바랍니다.
위 포스팅을 보셨다면 아시겠지만, 이런 누진세 구조를 쉽게 계산할 수 있는 속산표를 만들 수 있습니다. 전체 금액에 정해진 세율을 곱한 뒤 일정 금액을 빼기만 하면 되는 구조인데요, 원리는 위 포스팅에서 확인하시고, 여러분들은 이제 아래 속산표만 보시면 됩니다.
만약 아까의 예시처럼 15억짜리 주택이 있다면 15억 x 1.3% - 1100만원만 해주면 쉽게 계산이 되는 것이죠.
2주택 이하인 경우
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 3억원 이하 | 0.5% | 0원 |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1% | 240만원 |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3% | 600만원 |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 2% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 3억원 이하 | 0.5% | 0원 |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1% | 240만원 |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 2% | 1,440만원 |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 3% | 3,940만원 |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 4% | 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 5% | 1억 8,340만원 |
실제로 세금 계산을 많이하는 공인중개사나 세무사분들은 다들 이런 속산표를 이용합니다. 그래서 시간이 지나면 속산표를 올리는 블로그 포스팅들을 많이 보실 수 있을텐데 아직은 나와있는 곳이 없어서 이렇게 공유해드립니다.
그런데 잘 아시다시피 종부세가 이렇게 속산표로 세율만 적용하여 쉽게 계산할 수 있는 세금은 아니죠. 공제액도 빼야 하고 가장 중요하고 어려운 재산세 중복분도 빼야 하는 등 사실 계산기 하나만 가지고 계산하는 건 상당한 고수나 가능한 일입니다. 다행히 이렇게 어려운 세금 계산을 쉽게 할 수 있도록 도와주는 계산기들이 나와있습니다. 구글이나 네이버에 "종부세 계산기"라고 검색하면 꽤 많이 나오는데요, 오늘 그 중에서 가장 편하고 정확하다고 생각하는 계산기 하나만 소개해드리겠습니다. 검색해서 나오는 많은 계산기들이 이렇게 최근에 개정된 세율을 빨리 적용하지 않아 자칫 옛날 세법으로 계산을 해줘버리는 경우도 상당히 많은데 이 계산기는 세법이 개정되자마자 바로 업데이트가 되어서 언제든 믿고 계산할 수 있습니다.
이번에 개정된 내용도 세율 뿐만 아니라 공제액, 공정시장가액비율, 세부담상한비율 등 정말 많은 부분이 바뀌었는데요, 이 모든 내용이 다 잘 반영되어 있는 것을 제가 확인하였습니다.
https://부동산계산기.com/보유세
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어? 종부세 계산을 하는데 왜 "보유세 계산기"지? 라고 생각하시는 분들이 계실 것입니다. 여기서 보유세란 재산세 + 종합부동산세를 일컫는 말입니다. 실제로 종부세를 내야 할 정도의 주택을 가지고 계시다면 7, 9월에 재산세를 납부하고 12월달에 또 종부세를 납부할 것입니다. 이 두가지 세금은 서로 엮여 있습니다.
위에서 말씀드린대로 우리가 12월달에 내는 종부세는, 종부세 계산을 먼저 한 뒤, 이미 재산세로 납부한 세금을 빼준 나머지 금액을 납부 대상으로 하고 있습니다. 결국 종부세 납부액을 계산하려면 재산세를 먼저 계산할 수 밖에 없습니다. 그래서 제대로 된 계산기는 보통 이렇게 재산세+종부세를 함께 계산하는 보유세 계산기 형태를 취하고 있습니다.
계산기가 매우 편하게 만들어져 있어 내가 가진 주택의 과세표준만 알면 쉽게 계산해보실 수 있습니다. 한번 사용해보시고 궁금하신 사항 있으면 댓글 주세요! 계산기 이용에 대한 자세한 문의는 계산기 사이트 내 게시판에 올려주시면 운영자분들이나 세무사님께서 친절하게 답변해주시니 참고하시구요.
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