주택임대사업자 등록 시 세금 혜택(양도세)

헷갈려서 정리해본다.

 

1. 1세대 1주택 요건

납세자가 소득세법 시행령 제154조에 따른 1세대 1주택인 경우 9억 이하분에 대한 양도세가 감면된다. 그런데 단순히 지금 1주택이라고 되는게 아니라 2년 이상 보유를 해야 하고, 조정 대상지역일 때는 2년 이상 거주해야 하는 등 세부 요건들이 꽤 복잡하다. 그런데 여기서, 

거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조 제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자등록을 한 경우.  
다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외

라는 조건에 만족하게 되면, 2년 이상 보유만 하면 2년 이상 거주하지 않아도 1세대 1주택으로 본다. 즉, 주택을 투기가 아니라 정당하게 임대사업용으로 등록했다면 혜택을 주겠다는 것이다.

 

관련 법: 

소득세법 제89조(비과세 양도소득)

소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 

소득세법 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여)

민간임대주택에 관한 특별법 제5조(임대사업자의 등록)

민간임대주택에 관한 특별법 제43조(임대의무기간 및 양도 등)

 

2. 장기보유 특별공제 특례

조세특례제한법에 따르면, 민간임대주택에 관한 특별법상의 '공공지원민간임대주택', '장기일반민간임대주택' 으로 주택임대사업자 등록을 한경우

임대기간이 8년이면 장기보유특별공제를 50%, 10년 이상이면 70%를 적용해준다.

그리고 또 아래의 유사한 장기보유 특별공제 추가공제가 있는데, 이와 중복 적용은 되지 않는다.

 

관련 법:

조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례)

민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 

소득세법 제95조(양도소득금액) 

 

3. 장기보유 특별공제 추가 공제

조세특례제한법에 따르면, 민간임대주택에 관한 특별법상 '민간건설임대주택', '민간매입임대주택', 공공주택 특별법상 '공공건설임대주택', '공공매입임대주택'인 '장기임대주택'을 6년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유 특별공제를 2%~10%까지 가산해준다.

 

관련 법:

조세특례제한법 제97조의4(장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례)

조세특례제한법 시행령 제97조의4(장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례)

민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 

공공주택 특별법 제2조(정의)

 

3. 양도세 완전 면제

마찬가지로, 조세특례제한법에 따라 민간임대주택에 관한 특별법상 '공공지원민간임대주택', '장기일반민간임대주택'을 취득 3개월 이내 미리 등록하고 10년 간 임대한 경우 양도소득세가 100% 면제된다.

(다만 농어촌 특별세를 감면받은 세금의 20%만큼 내야 한다.)

2018년 9.13. 대책으로 해당 조항에 6억원이라는 가격 조건이 추가되었다.

 

관련 법:

조세특례제한법 제97조의5(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면)

조세특례제한법 시행령 제97조의5(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 세액감면)

민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의)