부동산 재테크 시작! 시세차익인가 수익형인가?

부동산으로 재테크를 한다고 하면 보통 시세차익형과 수익형으로 구분하는 경우가 많다. 다들 알겠지만 시세차익형 부동산은 사 놓은 것 자체로는 돈이 안 되지만(오히려 돈이 들지만) 시세가 오른 뒤 되팔 때 한 번에 수익을 취하는 것이고, 수익형은 나중에 시세가 오를건 기대할 수 없지만(오히려 떨어질 위험도 있지만) 가지고 있는 것 자체로 임대수익이 생기는 것을 말한다.

 

1. 시세차익형이나 수익형이나 드는 돈은 비슷하다.

2. 시세차익형을 선택할지 수익형을 선택할지는 입지에 따라 다르다.

 

결국 '지금은 수익형이 대세' '지금은 시세 차익을 노릴 때' 같은 건 집어 치우고 지금 살고 있는 곳 주변의 입지를 살펴서 선택을 해야 한다. 물론 시간과 돈이 많다면 굳이 지금 살고 있는 곳 주변이 아니더라도 다른 지역까지 두루두루 돌아다니며 원하는 투자를 할 수도 있다. 하지만 이 글은 그렇게 전문적인 투자자를 대상으로 한 글은 아니다. 대상은 재테크를 시작해보고자 하는 직장인 정도가 되겠다.

 

여하튼 당신이 돈이 아주 많지 않고 시간이 아주 많지 않다면 그냥 현재 사는 곳 주변을 투자 대상으로 보는 것이 맘 편하다. 멀어도 차타고 1시간 이내 거리가 적당할 것 같다. 그 주변 환경 변화를 빨리 인지할 수 있고 필요한 경우 바로바로 현장을 찾아갈 수 있기 때문이다. 따라서 수익형 부동산을 선택할지, 시세차익형 부동산을 선택할지는 지금 살고 있는 곳에 따라 달라진다는 이야기이다. 지금 살고 있는 곳을 아래에 따라 구분 해보자.

1. 수도권인가 지방인가

2. 역세권인가?

3. 개발 호재가 있는가

4. 임대 수요가 많은가(기업 대단지나 대학교 등)

수도권이더라도 서울과 가까운 수도권인지, 신도시인지 등에 따라 조건이 많이 달라진다. 가장 중요한건 저런 질문을 무한히 확장시켜 가며 지금 있는 지역을 파악하는 것이 중요하다. 파악을 하다 보면 지금 있는 지역은 그닥 부동산 장사를 하기 좋은 곳이 아니라는 결론이 날 수도 있다. 그렇더라도 너무 멀리 벗어나지 말자. 벗어나다 보면 한도 끝도 없다. 혼자 파악 하는데는 한계가 있으니 주변 부동산에 많이 방문 해야 한다. 그냥 얼마정도의 목돈으로 투자를 해 보려 한다는 말 만으로도 친절하게 상담을 많이 해 주는 곳이 많다. 부동산을 가 보면 의외로 혼자 생각하던 것과 입지가 많이 다를 수 있다.

역세권이 아닌데 도로가 좋아서 의외로 20분 거리의 산업단지에 출퇴근하는 싱글들의 원룸 수요가 많다던가, 어느 아파트 주변에 초중고가 생길 계획이라 집을 알아보러 오는 아줌마들이 많다던가(이런건 애 없으면 잘 모른다) 등등 다녀 봐야 안다. 많이 다니되 아래를 참고하라.

1. 그 동네 부동산을 죄다 다녀 봐라. 

부동산 마다 하는 말이 천차 만별이다. 한 동네에도 오피스텔을 전문으로 하는 곳, 분양권을 전문으로 하는 곳, 아파트를 전문으로 하는 곳 등 주요 분야가 다르기 때문이다. 어떤 곳은 지금은 아파트를 살 때가 아니고 오피스텔을 사야 할 때라고 하고, 어떤 곳은 지금은 뭐도 살 때가 아니고 신규 분양을 노려야 한다고 한다. 판단은 여러분 몫이다.

2. 여러 조건으로 부동산을 가 봐라. 

사장님을 속이는 것 같이서 미안하긴 하지만 돈이 많은 척도 해 보고 없는 척도 해 보아라. 상담을 해 주는 태도가 달라진다. 지금 입지는 A를 하기가 좋은데 돈이 없기 때문에 B를 권할수도 있고, C를 하는 것이 좋은데 돈이 많으니 수수료를 많이 받으려고 D를 한번 권해 보는 걸 수도 있다. 최대한 넓고 많은 표본으로 충분한 데이터를 만들어 내어라.

3. 주변 여러 지역의 부동산을 가 봐라. 

A동에 가서 B동은 투자하기 어떻냐고 물어보고 B동에 가서 A동은 투자하기 어떻냐고 물어 보아라. 당연히 A동의 부동산은 A동이 좋고 B동의 부동산은 B동이 좋다고 할 확률이 높지만 그렇게 오고 가는 말들 속에서 A동 부동산에서 알려주지 않았던 A동의 비교우위와 비교열위를 확실히 파악하기 좋아진다.

이렇게 발품을 팔아서 어떤 투자를 할지 정하는 것이다. 무작정 '월세 1000만원 받는 수익형 부동산 부자!' '5천만원 투자로 1억 차익 보는 눈썰미' 같은 책 사서 한쪽만 답이라고 생각하지 말자.